概念主题：房地产

“西科旗下有一家业务规模比较大的保险公司，现在它承销的保险业务量很低。我们已经暂时选择了用脚投票。无论是在我们的储贷业务，还是圣巴巴拉市的房地产业务，我们都留有充裕的安全边际。想让我们出现巨大亏损，没那么容易。除非整个社会都遭了大灾，人们都活不下去了，那我们才会陷入困境。有一次，有人向哈佛大学的校长德里克·博克（DerekBok）提出了同样的问题。那时候，哈佛大学的捐赠基金规模最大，哈佛大学的学术声誉和社会影响力都处于巅峰时期。有人问博克教授，如果政府持续削减投向高校的教育经费，哈佛大学会受到怎样的影响。博克沉吟了片刻，回答道：“我们不会是第一个倒下去的大学。”我们发放贷款的时候就谨小慎微，留足了安全边际。我们发放的贷款占资产评估价值的比例较低。我们发放贷款的信用标准设置得很高。我们持有的长期贷款，99.999%都是安全的。在我们持有的贷款中，很多属于房产价值高、贷款金额低的情况，例如，房产价值40万美元、贷款金额两万美元。虽然我们已经很保守了，但还是会零星出现违约的情况，可能是借款人得了老年痴呆，或者到了酗酒晚期。几百笔贷款，做到了足够保守，有可能实现整体零亏损，但很难避免个别违约。有些借款人总是不能按时还款，这一部分贷款在我们的贷款总量中占0.5%左右，但是我们有足够的抵押物价值做担保。与很多储贷机构不同，我们对贷款金额没限制，100万美元的住房贷款，我们也能做。但是，在发放高额贷款时，我们会考虑具体是在什么地区。而且，我们会要求首付比例不低于40%。我们只在人口稠密、开发成熟的地区发放贷款。例如，奥马哈这样的地方，虽然有大片的玉米地，但是它有很多成熟的社区。在南加州的一些地方也可以。南加州有些地方依山傍水、气候宜人。在这样的地方，只要有40%以上的安全边际，即使发放100万美元的贷款，也非常安全。我们不在得州或俄克拉荷马州发放贷款。几年前，我们的一位员工，在人烟稀少的棕榈泉发放了贷款，造成了损失。棕榈泉位于炎热的沙漠之中，严重缺水，去酒店只能乘船，还有很多火山。所以，我们吸取了教训，再也不敢去环境恶劣的地方了。那样的地方，利率低、风险高，可能出现严重的损失。西科是一家老派保守的公司。我们所有的董事坐在一起，传阅审查贷款文件。我们的贷款业务规模不大，我们的业务员很少，我们不想随便把贷款的权力下放给许多人。我们把发放贷款的权力控制得很严，不设贷款任务指标，没有繁多的管理层级和复杂的官僚主义。在内部，发放贷款的权责很清晰。我们做出这样的安排，是为了竭力避免严重的贷款损失。即便如此，将来还是会有出现损失的时候。但是，我们不至于出现严重的贷款损失，伤害股东的利益。这一点，我们敢和任何一家储贷机构比。房地产贷款业务到底该怎么做？我想从加州的供水系统说起。当初，在设计供水系统时，参考的是很短一段时间内的气象记录。短期的记录很详尽，长期的记录没那么详尽，所以做设计的人只考虑了短期记录。如果把几百年前的情况都考虑在内，他们就会发现，他们设计的供水系统有缺陷，没办法应对严重的旱灾。这种情况普遍存在。有些信息包含具体数字，一是一、二是二，有些信息没什么具体数字，比较模糊。于是，人们只看有具体数字的信息，只用这部分片面的信息做决定。更重要的那部分信息，虽然对得出正确认知结论很重要，但因为比较模糊，没有准确数字，直接被扔到了一边。”

点评：从“房地产”出发，查理·芒格更关注周期位置、风险与回报的权衡，而非预测每一轮波动。

“我可以明确地告诉大家，在西科、在伯克希尔，我们对这种现象保持着高度警惕。我们始终牢记凯恩斯（Keynes）勋爵的箴言，这也是沃伦经常引用的一句话：“宁要模糊的正确，也不要精确的错误。”对于至关重要的信息，没有准确数字，我们会尽力估算，绝对不会只靠准确的部分信息做决定。开展房地产贷款业务，同样是这个道理。例如，过去五年，所有机构的住房贷款业务都很顺利。现在有些机构开展住房贷款业务，只要求一成、两成的首付，它们肯定是只看到了过去三五年的好年景，以为将来还是如此。现在做首付低至两成以下的住房贷款，按过去五年的经验看没问题，也符合储贷行业的一般标准，也没违反监管机构的规定，但是将来说不定什么时候，可能出现严重亏损。把眼光拉长，参照更长时期的历史数据，就会发现目前绝大多数的住房贷款存在风险。”

点评：在“房地产”上，查理·芒格强调区分决策质量与短期结果，避免被偶然的成功或失败误导。

“正如沃伦在今年的致股东信中所说，富国银行（WellsFargo）是一家管理有方的银行。富国银行拥有高效的分支机构。它所在的加州具有良好的经营环境。富国银行吸收存款的成本比较低。从这方面来讲，富国银行与美国银行类似。美国银行也有高效的分支机构，能够以较低的成本吸收存款。与花旗银行（Citibank）、大通银行（ChaseBank）、化学银行（ChemicalBank）相比，富国银行吸收存款支付的实际利率成本都是比较低的。即使把经营分支机构的成本考虑在内，富国银行仍然具备明显的成本优势。富国银行的分支机构还能给它带来大量利润丰厚的个人银行业务。总的来说，富国银行具有很明显的竞争优势。另外，富国银行的管理层人品正直、能力出众，在控制成本方面特别严格。只要此次房地产危机的影响没到伤筋动骨的地步，富国银行一定能迅速恢复过来，并继续创造大量利润。我们的买入价格非常保守。我们认为，眼前的困难很可能是暂时的，富国银行应该很快就会渡过难关。沃伦说了，按照我们买入的价格，就算这次富国银行亏10亿美元，也没什么大不了的，只是小浪花而已。再说了，说不定还不至于那么严重呢。根据我了解的情况，最坏的时候或许已经过去了。我们确实摸不清楚，这次的危机有多严重。但是，我们已经考虑过各种可能的情况了，这笔投资和做风投差不多。富国银行有可能成为我们一直持有的一只股票。富国银行这笔投资和可口可乐不同。买可口可乐的时候，按照我们的买入价格，只要长期持有，根本不可能亏钱。富国银行这笔投资有亏损的可能，但是它向上的潜力足够大，还是值得投资。我们也看好富国银行的管理层，愿意投资他们管理的生意。根据我们的经验，就算你本人在富国银行担任信贷员，认真审查每一笔贷款，也仍然会遇到出乎意料的风险。再怎么做尽职调查，也很难预测未来的风险。我们的时间是有限的，到底是该一笔一笔地仔细查账，还是靠察人识人做出大面上的判断？多年以来，我们形成了自己的一套办法。我们的办法很管用，所以我们也一直在用。我从来没听说过，收购哪家银行，把账上所有的贷款都查一遍的。根本查不过来。我们的做法是间接地判断贷款质量。我们主要观察管理层的为人处世，看他们的文化背景，从他们过去做过的事中寻找蛛丝马迹。美国很多银行向欠发达国家发放了贷款，结果无法收回。在所有银行中，富国银行是最敢于面对这个问题的。富国银行很快就把这些贷款毫不留情地进行了减记处理。别的银行都有借口，说：“政府要求我们做的。”富国银行的卡尔·雷查德（CarlReichardt）则直截了当地说，那些贷款不该做，而且再也不做那种贷款了。雷查德是我们欣赏的类型。以前，我们与雷查德这样的人合作过，合作得非常愉快。无论是西科，还是伯克希尔，都从来不做任何宏观预测。我们不知道此次加州的房地产危机会有多严重，也不知道银行会受到多大的冲击。我们没有做宏观预测的本事。我们只是认为，加州的情况可能没很多人想象得那么严重。当然，我们也不能完全排除情况比较严重的可能性。就商业地产而言，办公楼和酒店的情况比较惨烈，临街商铺的情况要好一些。办公楼和酒店普遍凋零，一片萧条冷清的景象。个别项目没什么问题，个别开发商仍然会信守承诺。”

点评：这段把“房地产”落到具体选择：在不确定环境中如何下注、如何保留回旋余地。

“富国银行以房地产贷款起家，富国银行的高管都在房地产贷款业务中摸爬滚打历练过。我有位朋友，任职于另一家银行。他说过这样一句话：“所有骗人的伎俩，我都清楚。大多数骗子，我都认识。”这种经验是非常宝贵的。富国银行的高管是从洛杉矶老牌的联合银行（UnionBank）中走出来的，他们继承了一种严格审慎的文化。他们在年轻时受到了严格的训练。他们的经验是富国银行宝贵的资产。我估计，与其他银行相比，富国银行受到的损失会少一些，恢复的速度也会快一些。另外，加州的移民源源不断，他们可以给它的房地产市场不断注入活力。新英格兰地区的人口持续流出，而加州的人口持续流入，两个地方的房地产市场自然存在天壤之别。加州的银行可能遭受严重的损失。但受益于移民潮，加州的房地产市场必然会再次兴旺。只要能挺过去，加州的银行也能再次走强。”

点评：从“房地产”出发，查理·芒格更关注周期位置、风险与回报的权衡，而非预测每一轮波动。

“在1992年3月致西科金融股东的信中，查理·芒格披露了公司1991年的营收数据：1991年合并净运营收益（不计投资收益）为2287.2万美元，每股3.21美元；合并净收益为2952.2万美元，每股4.15美元。1990年和1991年的合并净收益分解如下（收益单位为千美元，每股单位为美元）：1992年的股东会上充满了对各种错误的分析：所罗门、劳合社、IPO市场、错过房利美、日本泡沫破裂、美国房地产市场严重衰退等。会上也有正面的展示：客观看待西科保险业务、房地美变中求进。归根到底，市场很艰难，但唯有坚持原则，明白简单的道理，强迫自己与众不同，为人做事踏实和诚信，才能长期走下去。”

点评：在“房地产”上，查理·芒格强调区分决策质量与短期结果，避免被偶然的成功或失败误导。

“美国房地产市场正在经历20世纪30年代以来最严重的一次衰退”

点评：从“房地产”出发，查理·芒格更关注周期位置、风险与回报的权衡，而非预测每一轮波动。

“这一年，西科旗下互助储蓄出售了它的存款业务。其房地产（包括但不限于它的圣巴巴拉海滨房产）转让给一个新成立的西科子公司，该子公司此后将管理这些房地产并进行适当的处置。在这些交易之后，互助储蓄将保留以前的大部分资产（主要包括房地美的股票和证券化抵押贷款形式的间接贷款）。互助储蓄随后被并入西科金融保险公司，后者此后将继续开展互助储蓄近年来的业务。不过，这一业务的延续，包括对抵押贷款的投资，将全由内布拉斯加州（Nebraska）的保险部门监管，取代现在管理互助储蓄等机构的许多不同的州和联邦官员。芒格预计，未来合并后业务的运营成本将大大低于以前，资产配置的选择也将增加。”

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“伯克希尔拥有大量好生意，它们竞争优势强大，前景良好。另外，伯克希尔还有保险业务。西科旗下现在有一个高杠杆的保险业务，还有从事钢铁服务业的精密钢材，再就是一些房地产项目。如果西科的股价大跌，伯克希尔的股价大涨，两者的股价差距到了一定程度，那西科这只股票可能更值得买。然而，单就生意的质地来讲，以现在的基础发展，伯克希尔的前景远远超过西科。”

点评：从“房地产”出发，查理·芒格更关注周期位置、风险与回报的权衡，而非预测每一轮波动。

“查理·芒格：当然了。到目前为止，房地美的管理还是非常严格的。房地美其实已经经历过风险了。在很多州出现经济衰退和信用紧缩时，房地美已经经受住了考验，没出现特别大的损失。在房地产市场危机之中，额度低、信用记录好的住房抵押贷款表现良好，没出现太大的损失。一个人借的是小额住房抵押贷款，每月只需还款800美元，就算他失业了，他的亲戚朋友可以帮他一把，不至于还不上贷款。一个人借的是大额贷款，每月要还一万美元，亲戚朋友可能也帮不上什么忙。在房地产市场衰退时期，大额抵押贷款的损失更严重。房地美和房利美主要经营小额抵押贷款，它们没遭受太大的损失。房地美和房利美都表示，它们已经采取了有效的对冲措施，充分地防范了利率风险。我还是比较相信房地美和房利美的。其实，对于复杂的对冲操作，我始终持有怀疑态度。前不久，亨利·考夫曼在一次演讲中说了一句话，他说：“在现代的商业界中，‘风险管理’是个很时髦的词，似乎只要把‘风险管理’挂在嘴上，风险就真被管住了。””

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“股东：您认为加州的房地产市场和银行体系还有继续下行的风险吗？”

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“查理·芒格：房地美的生意确实非常好。房地美和房利美两大巨头已经垄断了住房抵押贷款市场。过去，在住房抵押贷款市场中，最活跃的是互助储蓄等储贷机构。现在，两大巨头取代了储贷机构，它们能更高效地提供住房抵押贷款服务。两大巨头继承了传统储贷行业中最合理的经营模式。它们只为单户住宅提供贷款，而且每笔贷款都有上限。这样一来，它们就没那么容易出现巨额亏损了。现在，加州的房地产危机已经逐渐平息了。这场危机可以说是20世纪30年代以来最严重的一场房地产危机。房地美虽然也遭受了损失，但整体损失不大。有的人贷款80万美元买了100万美元的房子。在房地产危机中，经济不景气，他们还不上月供了。一个月要还一万四，父母或兄弟姐妹想帮一把，也帮不上忙。有的人月供只有800美元，就算经济不景气，遇到困难了，找亲戚朋友帮一把，或者再去多打一份工，怎么都不至于断供。因为房地美的经营模式合理，所以它遭受的损失比较少。房地美和房利美建立了独特的竞争优势。它们服务千家万户，提供了一种非常基本的信用服务。它们的业务流程越来越方便快捷。房地美和房利美通过中介机构获得贷款业务。它们对中介机构采取铁腕手段，有效地遏制了中介机构的不良行为。这两大巨头拥有合理的业务模式和庞大的中介网络，它们的生意非常好。正因为如此，我们卖掉了自己的储贷机构，买入了房地美的股票。在讲到长期投资业绩时，沃伦说过，基数越大，增长越难。公司的经营业绩也如此，增长到一定程度就会碰到天花板。一家大公司，不可能始终保持较高的复利，一直增长下去。房地美不可能一直像过去一样高速增长。不过，我们认为，房地美仍然是好生意。”

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“市场中的踩踏事件屡见不鲜。火车、飞机、空调等科技进步，都曾导致人们一拥而上。20世纪20年代，佛罗里达州出现了房地产投机潮。从一开始，大家就都知道，佛罗里达州的房地产市场要火了。这个机会，大家都看到了，而且大家都看得很准。所有人都看好佛罗里达州的房地产市场，所有人都去佛罗里达州买地，房价节节走高，价格越涨，人们越买。机会是好机会，只是抢的人太多，就应了物极必反的道理。以史为鉴，20世纪20年代的佛罗里达州房地产投机潮是否可能在今天的互联网行业重新上演？人们是否可能被互联网的前景冲昏了头脑，不顾一切地要抓住互联网的好机会，结果损失惨重？我觉得，答案是肯定的。芯片成本的降低、计算机性能的提高、互联网的高速发展将引发一场科技革命，很多人狂热地投身其中，等待他们的是巨额亏损。每次出现巨大的科技进步，总是会有一批企业被颠覆。随着互联网的兴起，同样会有一批企业死去。因为汽车的发明，很多与马有关的公司，生产马掌、鞭子的，都倒闭了。随着互联网的兴起，有些生意将走向消亡。”

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“股东：您刚才说，今天的互联网与当年的佛罗里达州房地产投机潮如出一辙。互联网引发的这场技术革命，能极大地提升生产效率。通用电气、箭牌等公司难道不会从生产力的提升中受益吗？”

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“查理·芒格：硅谷的房价确实太高了。我还没见过房价这么高的情况，就连20世纪20年代佛罗里达州房地产泡沫时，也没出现过这么高的价格。我在斯坦福法学院捐赠了一个冠名讲席。担任这一职位的教授在来斯坦福任教的时候，买了一个小房子，花了40万美元。现在，这个房子已经值450万美元了。硅谷的房价上涨速度堪称史无前例。房价上涨速度过快，可能引发很多社会问题。在硅谷从事服务业的阶层，很多是外地人，他们看到巨大的贫富差距，心理肯定会不平衡。有人五年前买了一套房子，有人没买，结果两种人的生活一个天上、一个地下。巨大的贫富差距容易滋生不满情绪。就在我们眼前，硅谷的房价飙涨，这是一种非常极端的现象，可能引发很多社会问题。至于说硅谷将来的房价如何，是继续涨，还是能掉下来，这就不好说了。我觉得，从长期来看，硅谷的房价是跌不下去的。硅谷不可能变成沙漠。帕洛阿尔托市（PaloAlto）是个好地方，教育资源、居民素质、气候、环境，各方面都非常适合居住。想在帕洛阿尔托市安家，又想等房价跌回从前，可能永远上不了车。”

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“想实现这个高难度目标，据我们所知，只有一个办法：减少投资决策的数量，不轻易出手；把握好大机会，出手就是下重注。我们的这种投资方法和常见的投资方法有很大不同。再说下去，我们肯定绕不过“分散投资”这个话题。有效市场理论认为，虽然每只股票的价格都是有效的，但是买入指数，把资金平均分散到指数中的所有成分股中，最终一定能获得平均收益。这样的东西还用学吗？这不是废话吗？我们的商学院教授拿着薪水，讲的就是这些东西。我是认真的，不是开玩笑。教这样的东西有什么用？我们的投资方式和商学院教的那一套完全不一样。在现实生活中，一个人把自己的财富投入三个好生意之中，会觉得心里很安稳。例如，一个人投资房地产，把资金分成了三份，分别投资商铺、写字楼和公寓，投资的房产都在黄金地段，他有什么好担心的？问题是一到了股票市场，人们听了专家的夸夸其谈，就糊涂了，不买个100只股票，心里就不踏实。投资顾问讲那些东西，是为了赚手续费，和医生开药赚钱没什么区别。”

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“股东：对于美国当前的房地产行业以及房价，您有什么看法？”

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“查理·芒格：好的。第一个是房地产，第二个是资产管理，至于第三个，我还不敢说已经打败了专业人士。这件事情我正在做，所以不想透露太多。”

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“查理·芒格：我非常愿意回答你的这个问题，你给了我一个反省错误的机会，这对我来说是好事。因为我们手里正好有一块闲置土地，所以我们决定为帕萨迪纳市的发展做点贡献。我们希望建造一栋宽敞舒适的高品质公寓，吸引有一定财力的人重返市中心。这栋公寓建了很长时间。我们开工的时候，正好赶上了次贷危机。房地产市场不景气，我们的销售价格是亏损的，好在亏得不算太多。房子虽然不好卖，我们照样很守规矩，老老实实地把房子卖给合适的客户，从来不耍什么花招。我们的公寓将来一定会增值。接触房地产市场多年，我发现了一个规律。一个楼盘，盖不好盖，卖也不好卖，开发商总是很头疼。等这个楼盘住满了，那时候就不愁卖了，新出一个房源，往往有两三个买家抢着买。我们这栋公寓将来也会如此。谁买了我们的公寓，将来一定能赚大钱，但我们自己赚不到什么钱。没事，反正我们已经很有钱了。”

点评：在“房地产”上，查理·芒格强调区分决策质量与短期结果，避免被偶然的成功或失败误导。

“我们说过很多次了，每日期刊公司的主营业务在萎缩。虽然我们经营的是面向法律行业的专业性报纸，但是在报纸行业衰退的大潮中，我们也同样在下滑。前几年，在止赎潮中，我们通过发布止赎权公告，赚了很多钱，就像在瘟疫横行的年份，送葬的赚得盆满钵满一样。黑死病席卷欧洲时，在两三年的时间里，欧洲人口死了40%，送葬的发了横财。我们把赚来的钱妥善地保管了起来，虽然是一笔意外之财，但我们得到之后并没有乱用。目前，在止赎权公告业务中，我们仍然占有90%的市场份额，只是现在已经没什么人发布止赎权公告了。银行等金融机构收紧了贷款标准，房价止跌回升，房地产危机已经逐渐平息了。总之，我们的主营业务确实在逐渐萎缩。”

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“每日期刊的前景：软件业务、接班人、房地产、投资、出售”

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“股东：在投资房地产、私募股权或上市公司时，该如何衡量它们的债务水平？请问债务保持在什么水平才比较合理？”

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“查理·芒格：我们打算在犹他州的洛根市长期发展。我们在那有一家子公司。这家子公司的员工热爱自己的工作，热爱自己的社区。我们买下了这栋大楼，作为犹他州子公司的办公场所。这栋大楼比较体面，可以用来接待客户。我没去过那，只知道这栋楼位于河畔。我们很高兴能有自己的办公楼。我们的拿地成本和建筑成本都比较低。这栋楼建起来之后，它周围的社区和配套设施也逐渐发展起来了。买个小小的办公楼，没什么大不了的。我们不是想开发房地产，只是想建一个自己的办公楼，这样能更方便一些。”

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“查理·芒格：这个问题问得很好。咱们从头说起吧。20世纪80年代末，伯克希尔买入富国银行的时候，正好也是银行业陷入了危机，而且危机的源头也是房地产行业。当时，富国银行有大量涉及房地产行业的贷款。但是，我们知道，富国银行的信贷部门与一般银行的信贷部门不同。在富国银行的信贷部门，主要管理人员在纽约的服装区（GarmentDistrict）历练过，他们对人性有很深刻的认识。通过与服装公司打交道，他们学会了严格谨慎，学会了密切监控贷款质量。我们知道，富国银行的信贷部门比同行更有经验。富国银行有大量涉及房地产行业的贷款，别人以为富国银行会亏很多钱，但是根据我们的判断，富国银行不会亏太多钱。富国银行的信贷部门在发放贷款时比同行更谨慎，在管理贷款时比同行更严格。通过调查研究和分析判断，我们掌握了信息优势。我们相信富国银行控制信贷质量的能力，这个判断使我们获得了巨大的信息优势，因此我们敢于大笔买入。伯克希尔买入富国银行讲完了，再讲每日期刊买入富国银行。每日期刊买入富国银行时，正是次贷危机这场金融海啸最猛烈的时候。这一次，我们也很清楚，与其他银行的管理者相比，富国银行的管理者更理智。在伯克希尔买入富国银行时，我们相信富国银行控制信贷质量的能力。这一次，富国银行的优势体现在其他方面，但仍然是因为它具有更出色的经营和管理能力。管理层的经营和管理能力如何，这一点是投资银行股的关键。银行这个生意，想自欺欺人很容易，银行虚增利润，轻而易举。银行股是高风险类型的投资，普通投资者最好不要轻易尝试。如果对银行业缺乏深入的了解，最好还是不碰银行股为妙。”

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“总的来说，沃伦和我两个人，我们从没忽悠傻子从我们手里接货赚钱。我们赚钱，靠的是在买的时候赚。如果我们卖的是狗屎，我们不会把狗屎说成包治关节炎。我觉得，别去骗人，还是像我们这么活着比较好。在现实中，骗子总是存在。就说那些江湖骗子吧，他们有多少鬼把戏啊。总是有骗子利用人性的弱点牟利。我们必须增加自己的智慧，才能远离种种欺骗。至于自己家里出了骗子，那躲不掉。碰上这种情况，我也无解。自己能选择的话，有许多人，你应该离他们远远的。我父亲有两位客户，一位是他的好朋友，另一位是个非常令人讨厌的人。我父亲总是给那个令人讨厌的人做许多工作，却很少接他那位朋友的活。我问我父亲为什么，他告诉我：“查理，你个小傻瓜，那个令人讨厌的家伙总是没完没了地惹官司，他总是到处制造麻烦、总是手伸得太长、总是不检点。格兰特·麦克法登不一样，他善待员工、善待客户、善待所有人，从来不占别人的便宜。假如他遇到了脑子有问题的人，他能大大方方地立即走开。像他这样的人，用不着请律师。”我父亲对我说的这番话意味深长，我这一辈子都学着做格兰特·麦克法登那样的人。我想告诉你们，这对我帮助很大，真的帮助很大。彼得·考夫曼和我说过很多次：“如果骗子知道做老实人能赚多少钱，骗子肯定都不当骗子了。”沃伦也讲过一句很经典的话，他说：“永远走大道，大道人少。”这话一点不假。以每日期刊公司为例，在止赎潮中，我们赚了一大笔钱。那是现代文明中最严重的一次房地产萧条。当时，我们经营发布法律公告的业务，在发布止赎权公告方面，我们具有垄断地位。我们完全可以涨价，再多赚几百万美元，但我们没那么做。想想看，最严重的房地产萧条发生了，自己的同胞眼看着房子没了，查理·芒格，亿万富翁，涨价。这样的消息刊登在报纸上，多丢人！能涨价吗？绝对不能。沃伦常说：“为了钱结婚，也许什么时候都不明智。已经有钱了，还为了钱结婚，绝对是脑子糊涂。”一个人已经有钱了，还为了钱败坏自己的名声，简直太糊涂了。瑞克·盖林经常讲这样一个故事：有个人，缺德了一辈子。在他的葬礼上，牧师说：“下面有请现场亲友追忆逝者的生平事迹。”没一个人出来讲话。最后，总算有一个人站起来了，他说：“他还不算最缺德的，他哥比他还缺德。”这是个笑话，但现实里真有这样的人。哈里·科恩（HarryCohn）死了以后，很多人来参加他的葬礼，只是为了确定一下他确实死了。”

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“股东：听说您新开发了房地产项目。您开发的是什么？这个项目取得成功的关键因素是什么？没有，我只是给我的孙子们买了几间公寓。这件事，当时觉得是个好主意，我就做了。顺便讲一下，我刚才说的这句话，“当时觉得是个好主意”，是这么来的。许多年前，有个年轻人，乘火车的时候，在餐车上遇到了一个女人，在换车的短短五分钟时间里，他把这个女人搞怀孕了。这个年轻人的父亲问他：“你怎么想的呢？”你猜这个年轻人怎么说的？”

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“股东：这些年来，您经常谈到印度和中国。加拿大是与美国接壤的友邦，希望您能谈一谈您对加拿大的看法。无论是加拿大的政治体系、银行体系、房地产行业、能源行业、医保体系，您对加拿大的任何看法，我都非常乐意听。我对加拿大很有好感。加拿大的医疗保障体系很完善，很合理，医药价格比我们的低。长期以来，我们与加拿大的关系一直非常融洽。我觉得，你应该对加拿大挺满意的。你们讲两种语言，这不太方便，这是个历史遗留问题。总的来说，我喜欢加拿大。在一些方面，加拿大比我们做得好。盖瑞对我说，我们在加拿大也有客户，他是想让我多说一些加拿大的好话。”

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“股东：我想请教您一个关于李光耀的问题，特别是他的房地产政策。加州新开发的房地产项目建筑成本高得离谱，请问这个问题怎么解决？加州采取怎样的房地产政策，才能让处于社会不同阶层的人都住上自己的房子，才能像李光耀在新加坡做到的那样，避免因住房问题而引发社会矛盾？”

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“查理·芒格：在当前的环境中，股市处于高位，房地产的很多领域价格也很高，手里有闲置资金，很难找到合适的投资。我们只能尽力而为。不是说遇到了困境，就有灵丹妙药，一吃就解决了。困难来了，我觉得自己也有份，这很正常。”

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“房地产、创业、氢能、HAVEN……我无法胜任的问题多了去了”

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“贝琪·奎克：来自多伦多的保罗·莱尼（PaulLeani）提了一个问题……您继续讲。我觉得痛苦是正常的。如果你做长期投资，无论是投资股票，还是投资房地产，我可以告诉你，一定既有哀鸿遍野的时候，也有蓬勃兴旺的时候。你要做的就是，无论是遇到了好时候，还是遇到了坏时候，都要安然无恙地活下去。正如吉卜林的诗中所说：“它们其实都是幻象。”有白天，也有黑夜，你有什么受不了的吗？”

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“贝琪·奎克：按他说的，他问的应该是美国。好的。在中国，地方政府过度依赖土地财政。中国的房地产市场出现了过热的现象。中国政府进行了一些调控，给房地产市场降降温，带来了一些阵痛。在美国，我们拥有强大的经济实力，我们创造了科学技术高度发达的文明。美国强大的经济和先进的科技是我们的根基。在现代化的工厂里，到处是机器人在操作，先进的程度让人无法想象。像这样的现代化工厂越来越多。中国在这方面也不差，中国也有很多机器人工厂。机器替代人是大势所趋。我不知道将来会发展成什么样，但是肯定有很多人需要适应新的发展。有的人本来拥有一份稳定的工作，结果被机器人替代了，这样的人会受到冲击。就像当年的柯达公司一样，本来生存得好好的，突然新技术问世了，柯达的产品直接被淘汰了。面对突如其来的冲击，柯达能怎么办？除了被淘汰，还能怎么办？”

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